Recientemente se me hizo una consulta por parte de un cliente que trabaja en el sector del alquiler turístico en Málaga. La consulta tenía que ver con el temor de que las comunidades de propietarios pudieran prohibir, por mayoría simple o cualificada, la actividad de alquiler turístico en sus edificios. Un abogado de Málaga, en una reunión de vecinos que se quejaban del ruido y la suciedad que dejaban los turistas en el bloque, me hizo hace unos años esta premonición: “Que tu cliente disfrute de su dinero, porque se le va a acabar el chollo”. Pues bien, el presente ha llegado y no existe tal capacidad por parte de las comunidades de vecinos.
La Exposición de Motivos del Real Decreto-ley 7/2019 dice sobre este tema: “En materia de viviendas de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial”.
Se trata de limitar o condicionar, pero dentro del “marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad.” Es decir, que una comunidad de propietarios no puede votar por mayoría cualificada que se limite o condicione la actividad de alquiler turístico de una vivienda de la comunidad a que, por ejemplo, tenga una escalera propia, dado que esto va en contra de la normativa urbanística. Esto hace que la comunidad de vecinos solo pueda limitar o condicionar la actividad de ese piso turístico si incumple la ley (lo que ya existe) o si no paga las cuotas de la comunidad (lo que ya existe también). ¿En qué sentido, pues, supone este Real Decreto-ley 7/2019 un cambio en el sector turístico?
Dice el apartado dos del artículo segundo de este Real Decreto-ley 7/2019 (Título II, Medidas de reforma del régimen de propiedad horizontal; énfasis nuestro):
Se introduce un nuevo apartado 12 en el artículo Diecisiete [de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960]:
- El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
En definitiva: las comunidades de propietarios no pueden prohibir la actividad de alquiler turístico de ningún piso en sus bloques, pero sí condicionar o limitar ese ejercicio a que cumpla la ley (lo que ya existía) y a que pague una cuota mayor que el resto si existe acuerdo de la mayoría cualificada de la comunidad de vecinos, pero hasta un límite, el 20% de incremento con la cuota que pagaba ese piso de alquiler turístico anteriormente.
La premonición de que las comunidades de propietarios iban a poder prohibir por acuerdo mayoritario el ejercicio de la actividad de alquiler turístico en sus pisos no se ha cumplido como preveía aquel abogado hace unos años. Lo que sí pueden hacer con este Real Decreto-ley 7/2019 es aumentar la cuota de este comunero que ha puesto su piso en alquiler para turistas, un aumento que no puede superar el 20% de la cuota que antes pagaba.
Otros Ayuntamientos ya han prohibido que se siga aumentando el número de pisos puestos en alquiler para turistas, dada la demanda de pisos en sus respectivas ciudades para sus propios ciudadanos (como en el caso de Madrid o Palma de Mallorca), pero en Málaga no existe tal prohibición. Y con razón: la ciudad recibe una gran cantidad de turistas al año y su despegue económico depende precisamente de que exista una gran cantidad de pisos que ofrecer en alquiler a estos turistas. Siendo la única economía que mueve la ciudad, si el Ayuntamiento prohibiera el ejercicio de esta actividad de alquiler turístico tendría consecuencias desastrosas para gran parte de la población.
Es posible que en el futuro esto cambie, pero la regulación que este Real Decreto-ley 7/2019 hace del arrendamiento de vivienda a favor del arrendatario indica que los propietarios tienen más razones aún para querer seguir poniendo sus viviendas en alquiler turístico. Los turistas no se quedan en los pisos y obligan a un largo y costoso proceso de desahucio. Como la competencia ha aumentado en Málaga y existen hoy más empresas que se dedican a este sector de alquiler turístico, los márgenes de beneficios para los propietarios están bajando. Ya existe una tendencia que indica que puede salirles más ventajoso poner su piso en alquiler de vivienda normal.
Es el mercado y la competencia, y no las comunidades de propietarios, los que limitan y condicionan realmente el número de pisos dedicados a alquiler turístico en la ciudad de Málaga.
Ricardo Mena Cuevas.
Socio de Compliance & Personal Abogados.